Оспаривание кадастровой стоимости — юридическая услуга по снижению кадастровой стоимости объекта недвижимости. При оценке земли берется за основу, кто является заявителем, причины и повод уменьшения кадастровой стоимости, подсудность дел об оспаривании кадастровой стоимости, отчет оценщика и т.д.
Как снизить кадастровую стоимость
Снижение кадастровой стоимости процесс довольно сложный и длительный. Заинтересованным лицам следует понимать ключевые моменты оспаривания кадастровой стоимости, а именно: что при оценке земли берется за основу, кто является заявителем, причины уменьшения кадастровой стоимости, повод уменьшения кадастровой стоимости, подсудность дел об оспаривании кадастровой стоимости, отчет оценщика и т.д.
При государственной кадастровой оценке земель за основу берется:
- классификация земель по целевому назначению, которое подразделяется на категории.
- вид функционального использования, т.е. вид разрешенного использования в соответствии с классификатором.
- капитализация расчетного рентного дохода, анализ статистики рыночных цен об объектах недвижимости, и другие методы массовой оценки недвижимости.
Кто и как проводит кадастровую оценку
- Субъектом РФ принимается решение о проведении оценки земельных участков
- Росреестром субъекта РФ составляется список земельных участков подлежащий оценке.
- Оценочной организацией определяется удельный показатель кадастровой стоимости земли.
- Субъектом РФ нормативным актом утверждаются результаты оценки.
- В кадастровый учет вносятся сведения об участке получившим оценку.
Заявители
- собственники, включая владельцев земли на праве бессрочного пользования либо пожизненного владения.
- арендаторы земли.
- органы государственной и муниципальной власти.
- другие заинтересованные лица.
Ответчики, третьи лица
К участию в деле в зависимости от заявленных требований и обстоятельств дела в качестве ответчика и третьими лицами в обязательном порядке привлекаются:
- Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии проводившая государственную кадастровую оценку.
- Органы исполнительной власти субъектов РФ утвердившие результаты государственной кадастровой оценки.
- Комиссия рассматривающая споры о результатах определения кадастровой стоимости.
Отчет оценщика
К выбору оценщика следует обратить должное внимание, поскольку неверно составленный отчет либо отчет содержащий недостоверные сведения в суде признают недопустимым доказательством и в иске откажут. Поэтому отчет оценщика должен содержать информацию согласно требованиям законодательства об оценочной деятельности. При этом такой отчет должен иметь положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков.
Причины уменьшения кадастровой стоимости
- снижение земельного налога за счет установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.
- снижение арендных платежей, которые рассчитаны, согласно кадастровой стоимости.
- уменьшение стоимости выкупа земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Повод уменьшения кадастровой стоимости
- допущены ошибки при определении кадастровой стоимости.
- кадастровая стоимость завышена и не соответствует рыночной.
- оспаривание решения комиссии.
Документы прилагаемые к заявлению в комиссию и в суд
- Справка из Росреестра о кадастровой стоимости объекта недвижимости либо земельного участка.
- В случае подачи заявления лицом не обладающим правом на объект недвижимости либо земельного участка – заверенные нотариально копии правоустанавливающих документов.
- В случае подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости на основании недостоверных сведений при определении кадастровой стоимости – документы подтверждающие такие недостоверные сведения использованные при определении кадастровой стоимости.
- В случае подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления рыночной стоимости — отчет эксперта об определении рыночной стоимости недвижимости либо земельного участка.
- Положительное заключение СРО на отчет эксперта.
- Другие документы.
Подсудность дел об оспаривании кадастровой стоимости
Судебные споры связанные с кадастровой стоимостью рассматриваются в судах общей юрисдикции по правилам КАС. До подачи заявления в суд, юридические лица должны подать заявление о пересмотре стоимости в специальную комиссию, рассматривающую данные споры. Индивидуальные предприниматели и физические лица наделены правом не соблюдать досудебное урегулирование спора в комиссии, а сразу обращаться в суд (ст. 24.18 ФЗ от 29.07.98 № 135-ФЗ)
Основания для отказа в удовлетворении заявлений
- Отчет оценщика проведен с нарушениями требований закона №135-ФЗ либо Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».
- Предоставлен не кадастровый паспорт, а выписка из Госреестра.
- Вместе с отчетом оценщика, являющегося членом СРО не предоставлено положительное экспертное заключение данного СРО.
- Экспертное заключение СРО противоречит нормам Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)».
- Оценщик при составлении отчета определил рыночную стоимость объекта на дату не соответствующую дате установления кадастровой стоимости.
- По делу заявлен ненадлежащий ответчик.
- Договор на проведение оценки заключен не уполномоченным лицом.
- Заявление заинтересованного лица рассмотрено комиссией без участия собственника земельного участка.
Судебные расходы
Судебные расходы связанные с оплатой услуг представителей, стоимость доверенности, почтовые, транспортные расходы суды удовлетворяют при условии их разумности и подтвержденных документально. Взыскание расходов услуг оценщика является спорным моментом и в настоящее время (первый квартал 2016г.) однозначная судебная практика не сложилась. Одни суды такие требования удовлетворяют, другие отказывают, ссылаясь на то что эти расходы произведены в досудебном порядке.
